郭轶辉，郭玲敏，李作扬，张 剑，袁守恒

在分析研究老旧小区现状和国家政策文件的基础上，以北京市法华南里项目改造为研究对象，分析法华南里项目基本情况和改造思路。重点从社区基础设施绿色化和社区管理智能化两个方面，探讨绿色技术在老旧小区改造过程中的应用方式。力争提高改造后老旧小区的安全性、舒适性和环境友好性，切实增强居民的获得感、幸福感和安全感，满足人民群众的美好生活需要、促进经济高质量发展。

城市更新 ；老旧小区改造 ；绿色技术

1.1 无法满足安全、宜居等基本要求

根据现阶段政策文件，2000 年以前建成的小区都可称之为老旧小区，在既有建筑中所占存量巨大，甚至还有部分小区存在筒子楼、宿舍楼等历史遗留的非成套住宅，已经严重影响到居民的基本生活质量，无法满足“安全性”“宜居性”等基本要求。

1.2 基础设施缺乏，节能效果低下

由于历史原因，老旧小区大都存在建筑质量相对较差、建设规模小、规划设计标准较低、设施陈旧、产权复杂等问题，如老旧小区中住宅楼未做外保温，或已经成为危楼需要抗震加固，安全与能耗问题突出，完全达不到国家现行的安全、绿色、环保的要求。

1.3 缺乏现代化的专业物业管理 

老旧小区公、私产权混杂，无人治理或治理不足，大部分处于失管或脱管状态，毫无现代化管理痕迹。极少部分有物业管理的，也是以传统人工管理为主，存在易作弊、易漏项、难统计、非智能等众多问题。

《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确提出实施城市更新行动，研判了我国城市发展新形势，对进一步提升城市发展质量作出的重大决策部署，为“十四五”乃至其后一个时期做好城市工作指明了方向，明确了目标任务。《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》将城镇老旧小区改造定义为重大民生工程和发展工程，提出到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成 2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。在老旧小区改造政策体系下，住房和城乡建设部等六部门联合发布的《关于绿色社区创建行动方案的通知》，提出了“绿色社区创建”理念，提出“开展绿色社区创建行动，要将绿色发展理念贯穿社区设计、建设、管理和服务等活动的全过程，以简约适度、绿色低碳的方式，推进社区人居环境建设和整治，不断满足人民群众对美好环境与幸福生活的向往。2021 年 6 月，北京市发布《关于实施城市更新行动的指导意见》，明确了城市更新六种主要方式：老旧小区改造、危旧楼房改建、老旧厂房改造、老旧楼宇更新、首都功能核心区平房(院落)更新、其他类型。本文将选择城市更新中的“老旧小区改造”项目作为研究对象。

近年来，在生态文明思想和国家“城市更新、减量发展”理念的指导下，我国城市发展逐步由粗放型向绿色化、智能化转型，由单纯依靠高投入、高消耗方式发展经济，逐渐转向依靠加强管理、技术进步实现低投入、高产出、高效益的集约型增长方式，城市管理现代化、精细化进程逐步加速，而住宅小区作为城市管理的最小单元，其绿色和智能化赋能成为了城市精细化管理的重要评判维度和管理抓手。同时，逐步成熟的 5G 技术、物联网技术等，为老旧小区更新改造、城市精细化治理提供了有效助力。

2000 年以后新建设社区的软硬件条件基本上能满足国家关于绿色与智能化的要求。本文以 2000 年以前国家纳入更新改造的既有老旧小区作为样本，重点梳理既有老旧小区管理、运营中存在的痛难点问题，从功能完善、效能提升、科技植入、绿色运营等方面展开研究。探索如何在既有老旧小区中嵌入科技手段，借助智能化技术实现数据时空互联，将人、空间和设备在数据平台上进行连接，提升空间使用感受，降低空间的运维成本，为实现更新改造后老旧小区运营的绿色和智能化提供了可能性。正如，北京市所提出的“老旧小区要三分建，七分管”，实现改造后的可持续发展才是最终目的，这是绿色发展的重要体现之一，也是检验城市更新暨老旧小区改造效果的重要法宝。本文将详细探讨如何实现老旧小区更新改造后的绿色与智能化运营。

本文选取北京市法华南里小区作为老旧小区改造的研究对象，在落实核心区规划发展要求的同时，积极融入国家绿色、环保、节能理念，同时根据法华南里小区现状，提出了“共生法华——打造全龄文体共生社区”的设计理念。

4.1 项目基本情况

法华南里区小区位于首都核心区的东南片区，建成于 1993 年，小区 2～9 号楼列入 2021 年北京市老旧小区改造工程，楼宇面积共计 40 411.93 m²，涉及 27 个单元，581 户居民。法华南里小区内部较为完整，出入口以社区为单位相对独立，但因建成年代久远，整个小区出现居住多元问题，小区整体生态薄弱，植被层次搭配弱，季相观赏时间短，内部道路失修，设施老化，绿化封闭性和识别度不高，活动场地不足，整体风貌不佳。

4.2 项目改造思路

4.2.1 重新规划车位，倡导绿行优先，确保出行安全

法华南里小区现有车位布局不合理，停车不规范，存在机动车杂乱停放、占用通道，小区机动车车位明显不足的问题。停车难是法南小区的首要问题。为妥善解决停车问题，拟规划重新布局停车区域，将部分区域改为停车位，同时将停车位与绿化带相结合，规划机动车停车位时用绿植隔离，即合理规划车位又增加绿化面积。改造后的小区停车重点要在绿行优先上下功夫，解决小区内的停车和车辆穿行问题，做好机动车车位重新规划并建设非机动车停放基础设施，实现人车分流，让绿色出行更加方便和畅通无阻，提升小区道路微循环。通过重新规划车位，预计增设 38 个车位，缓解停车压力，增加停车收入，按单价每月每车 120 元计算，全年可增加 5.47 万元的收入。

4.2.2 增加立体绿化，改善社区居住环境

法华南里小区基础绿化薄弱，部分绿地裸露黄土，植物配置缺乏特色多被圈挡，进入性与景观性差，为增加绿化面积，改善空气质量，隔离噪声，拟引入立体绿化来改善绿化效果。立体绿化是充分利用不同的立地条件，选择攀援植物及其他植物栽植并依附或者铺贴于各种构筑物及其他空间结构上的绿化方式，将通过墙面绿化，花架、棚架绿化、栅栏绿化、坡面绿化、屋顶绿化等形式体现。

4.2.3 建设雨水基础设施，实现水资源再利用

为落实国家绿色节能理念，同时考虑到北京地区雨量较大，易造成小区积水，为避免园区内涝，削减暴雨期间的洪峰流量，同时减少雨水外排的压力，保护下游管道、构筑物和水体。项目改造将采用透水砖进行硬化铺装、雨水花园、下凹式绿地、调蓄池等雨水基础设施，预计实现雨水年径流总量控制率 70%。现法华南里小区每年用于灌溉绿植的水费约 2 万元，通过雨水基础设施的应用，将实现雨水再利用，有效节约绿化用水。

4.2.4 改造照明系统，有效节约能源

法华南里小区 2～9 号楼现有 27 个单元，地上共 6 层地下有 1 层，楼道内约有照明灯具600 盏，通过改造，将原有白炽灯具更换为 LED 灯，根据相关资料，相同照明度 8 W 的 LED 灯光强相当于 60 W 的白炽灯，每小时耗电量 LED 灯 0.008 kWh、白炽灯 0.060 kWh；按每天点亮 3 h 计算， LED 灯每天用电 0.024 kWh，白炽灯每天 0.180 kWh，一年按 365 d 算 LED 灯年用电 8.760 kWh，白炽灯年用电 65.700 kWh，LED 灯对比白炽灯节电 85% 上。法南小区更换 LED 灯后，全年节电约 34 164 kWh，按公共区域电费每度 0.7 元计算，全年节约 23 914.8 元。白炽灯的寿命大约 1 000 h，41 d，LED灯的发光单元的寿命最长，可达 10 万 h。组装后灯具的寿命一般可达到3万至5万 h，约为 3 年 3 个月～5 年 6 个月。LED 灯的使用寿命是白炽灯的 30～50倍。白炽灯每年需更换更换 8～9 次，LED 每 3～5 年更换 1 次。法华南里更换 LED 灯后，3 a 节约成本 69 000 元，平均每年 23 000 元。

4.2.5 引入智能化手段，提升小区运营能力

通过设备设施运维系统的应用、智慧巡更系统、智慧停车系统的应用有效提高小区运营能力，节约管理人员成本，通过互联网技术构建社区综合信息化平台，整合线上线下资源，为老旧小区居民提供各类商业服务，便利居民在家门口消费。应用智慧巡更系统的核心在于通过大数据发现问题，以所辖的西城新街口项目为例，2020 年发现并及时解决突发事件 20 276 件，其中环境卫生 16 996 件、秩序维护 1 807 件、停车管理 1 473 件。通过这些事实数据分析事件规律、智慧化准备事件预案，将信息平台管控作为支撑工具与多种管理方法融合构建“巡检＋互联网＋管理”创新型管理模式，这种管理模式应用于法南小区，在原有秩序维修人员的基础上，减编 2 人，达到节约人力成本的目的。智能停车系统的应用，不再需要大量的人员进行 24 h 的停车管理巡查，减少人员编制 2 人。

4.3 实践效果

法华南里小区通过改造，改变老旧小区风貌，有效提升小区运营能力，切实做到以人为本，通过智能、绿色技术的整合应用，显著提高居民的幸福感和获得感。全年增收减支约 118 万元。

基于上述法华南里改造案例，本文认为，未来绿色社区将成为社区发展的方向，更新改造后的老旧小区实施绿色化和智能化，也将会是社区管理创新的一大趋势。未来绿色社区建设核心是坚持“经济适用、绿色环保”的设计理念，然后从社区基础设施绿色化和社区信息化智能化水平两个方向重点发力。

5.1 坚持“经济适用、绿色环保”设计理念先行

按照老旧小区改造相关政策，坚持“设计先行”，在源头设计时融入绿色环保、经济节能的设计理念，打造集约高效的基础设施，营造绿色宜居的社区环境。

（1）打造集约高效的基础设施。在老旧小区改造过程中，可重点关注：综合治理社区道路，消除路面坑洼破损等安全隐患，畅通消防、救护等生命通道；推进社区海绵化改造和建设，促进雨水就地蓄积、渗透和利用；实施生活垃圾分类，小区建有设施齐全、标识规范、管理到位的各类投放点、归集点、清洗点及便民回收点。

（2）营造绿色宜居的社区环境。在老旧小区改造过程中，可重点关注：整治小区及周边绿化、照明等环境，合理布局和建设社区绿地，推进屋顶绿化、花园阳台绿化、平台绿化等立体绿化，增加荫下公共活动场所、小型运动场地和健身设施，提升绿地保护水平，充分发挥绿地的生态保护、休闲游憩、防灾避险等综合功能；统筹利用好地上、地下空间，合理配建停车及充电设施，优化停车管理，推动适老化改造和无障碍设施建设；进一步规范管线设置，加强噪声治理，补齐卫生防疫、社区服务等方面的短板，提升社区宜居水平。

5.2 推进社区基础设施绿色化

（1）完善社区各类基础设施。结合城市更新和存量住房改造提升，以城镇老旧小区改造、市政基础设施和公共服务设施维护等工作为抓手，积极改造提升社区供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、生活垃圾分类等基础设施，在改造中，一方面采取绿色节能产品和技术，如采用 LED 节能照明、电梯节能装置、园区绿化自动灌溉系统等绿色产品、材料；另一方面，治理完善社区道路，消除路面坑洼破损等安全隐患，畅通消防、救护等生命通道。

（2）引入海绵化改造和建设。在老旧小区改造中，因地制宜******程度植入“海绵城市”概念，在前期设计规划中，根据老旧小区现状，充分考虑与下凹式绿地、植草沟、雨水花园、小区景观水景等雨水收集设计，既回补了地下水，提升了雨水资源利用率，也在一定程度上降低了城市排水系统压力，高度契合国家“节约用水，保护环境”的绿色发展号召。

（3）完善垃圾分类投放、收集、运输设施。垃圾分类作为城市减量发展的重要内容，是老旧小区改造的重点关注内容。现阶段，我国对城市垃圾处理侧重在垃圾的后期处置，而源头控制尚处于起步阶段，去年 5 月北京市出台的《北京市生活垃圾管理条例》明确了“错位资源”循环利用的思想。在老旧小区改造中，可尝试引入移动式垃圾压缩设备、“厨余堆肥桶”等新型垃圾处理设施，以实现老旧小区改造后的整洁、美观、环保、可持续发展。

5.3 提高社区信息化智能化水平

现阶段老旧小区更新改造的智能化，主要表现在社区管理的智能化和社区服务的智能化。

（1）社区管理智能化。大多数老旧小区缺乏甚至缺少智能化手段，社区管理更多依赖人力资源，一方面业主现代化体验感较差，另一方面物业企业人力成本较高。因此，老旧小区改造智能化的基础在于社区管理的智能化，可在老旧小区改造中引入智慧巡更、智能停车等系统。

（2）社区服务智能化。社区服务智能化在于创建社区综合管理服务平台，充分利用物联网、云计算、移动互联网等新一代信息技术的集成应用，整合线上线下资源，为老旧小区居民提供一个安全、舒适、便利的现代化、智慧化生活环境，从而形成基于信息化、智能化社会管理与服务的一种新的管理形态的社区。

在国家倡行“减量发展、生态文明”理念的背景下，绿色技术在老旧小区改造中应用的意义重大，是顺应时代发展的必然要求，也是深入贯彻生态文明思想的具体体现。改造后的小区不仅要“好看”，关键是要“好住”，环境效益和经济效益同等重要。因此，在老旧小区中植入绿色技术，将是未来老旧小区改造和社区管理创新的趋势所在，有助于提升老旧小区房屋、附属设施和基础设施抵御风险的能力，是补齐城市建设管理短板，提升城市居住绿色、安全水平的基础性工作，是保障和改善民生的重要着力点；也是城市精细化治理的重要内容，更是提升社区治理、构建社区治理体系、提升基层治理能力的重要举措和抓手，是完善社会治理机制的重要突破口。

郭轶辉，1978 年生，高级经济师，主要研究方向为城市更新及物业管理，现供职于北京天诺物业管理有限责任公司。